Ketika kamu sudah sampai tahap akad KPR, itu artinya kamu akan menandatangani perjanjian kredit dengan pihak bank dan resmi menjadi debitur KPR. Tapi, sebelum resmi menerima pencairan KPR dan mendapatkan rumah impian, ada sejumlah biaya yang wajib disiapkan.
Berikut ini daftar lengkap biaya saat akad KPR, supaya kamu bisa mengatur anggaran dan tidak kaget di hari H.
1. Uang Muka (Down Payment / DP)
Jumlah: 10–20% dari harga rumah
Ini adalah pembayaran awal yang menjadi syarat utama KPR. Biasanya dibayar sebelum akad, tapi dalam beberapa kasus, pembayaran DP dan akad dilakukan bersamaan.
- Rumah subsidi: DP bisa mulai dari 1–5%
- Rumah komersial: DP umumnya 10–20%
2. Biaya Provisi Bank
Jumlah: 0,5–1% dari total pinjaman
Biaya provisi adalah biaya administrasi awal yang dikenakan bank saat kamu menerima fasilitas KPR. Ini adalah semacam “uang jasa” karena kamu telah disetujui menerima kredit.
Contoh: Jika pinjaman KPR Rp500 juta dan provisi 1%, maka biayanya Rp5 juta.
3. Biaya Administrasi Bank
Jumlah: Rp250 ribu – Rp1 juta (bervariasi)
Biaya ini mencakup pengolahan data, verifikasi dokumen, hingga pengecekan BI Checking/SLIK OJK. Tiap bank bisa punya nominal berbeda.
4. Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Kebakaran
Jumlah: Bervariasi tergantung nilai pinjaman dan usia
KPR mewajibkan debitur untuk mengambil:
- Asuransi jiwa: untuk melunasi sisa pinjaman jika debitur meninggal dunia
- Asuransi kebakaran: untuk melindungi rumah dari risiko kebakaran
Premi biasanya dibayar langsung di awal (cover seluruh masa pinjaman) dan dihitung berdasarkan usia, tenor, dan nilai pinjaman.
5. Biaya Notaris
Jumlah: Sekitar 0,5–1% dari harga rumah
Notaris bertugas mengurus seluruh dokumen legal dalam akad KPR, seperti:
- Akta jual beli (AJB)
- Surat kuasa
- SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan)
- APHT (Akta Pembebanan Hak Tanggungan)
Biaya notaris bisa dinegosiasikan dan biasanya dikoordinasi oleh pihak bank atau developer.
6. Biaya Pajak – BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
Jumlah: 5% dari (harga jual – NJOPTKP)
Ini adalah pajak yang harus dibayar pembeli saat menerima hak atas tanah dan bangunan. Nilainya dihitung dari harga rumah dikurangi nilai tidak kena pajak (NJOPTKP, bervariasi tiap daerah).
Contoh:
Harga rumah = Rp500 juta
NJOPTKP = Rp60 juta
Maka BPHTB = 5% × (500 juta – 60 juta) = Rp22 juta
7. PPh Final (Pajak Penghasilan Penjual)
Jumlah: 2,5% dari nilai transaksi
Biaya ini sebenarnya ditanggung penjual (developer), namun pada beberapa kasus, pembeli diminta ikut menanggung sebagian atau sudah masuk dalam harga jual.
8. Biaya Balik Nama (BBN)
Jumlah: Bervariasi tergantung kebijakan daerah
Biaya ini dibutuhkan untuk mengubah nama kepemilikan dari penjual ke pembeli di sertifikat. Jika membeli dari developer, biasanya sudah termasuk dalam biaya notaris, tapi tetap perlu dipastikan.
9. Biaya Cek Sertifikat dan Validasi Pajak
Jumlah: Sekitar Rp200–500 ribu
Notaris akan melakukan pengecekan ke BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk memastikan bahwa:
- Sertifikat tidak dalam sengketa
- Tidak dalam jaminan pinjaman lain
10. Biaya Materai
Jumlah: Sekitar Rp10.000 per lembar (beberapa lembar)
Digunakan untuk menandatangani dokumen-dokumen legal saat akad. Meski nilainya kecil, tetap perlu diperhitungkan dalam total biaya akad.
Rangkuman Tabel Biaya Akad KPR
| Jenis Biaya | Estimasi Biaya |
|---|---|
| Uang Muka (DP) | 10–20% dari harga rumah |
| Provisi Bank | 0,5–1% dari nilai KPR |
| Administrasi Bank | Rp250.000 – Rp1.000.000 |
| Asuransi Jiwa & Kebakaran | Bervariasi (tergantung usia dan tenor) |
| Notaris | ±0,5–1% dari harga rumah |
| BPHTB | 5% dari (harga rumah – NJOPTKP) |
| PPh Final (penjual) | 2,5% dari harga rumah |
| Balik Nama | Bervariasi per wilayah |
| Cek Sertifikat | Rp200.000 – Rp500.000 |
| Materai | ±Rp50.000 – Rp100.000 total |
Kesimpulan
Biaya yang dikeluarkan saat akad KPR tidak hanya uang muka. Ada beberapa komponen lain seperti provisi, administrasi, asuransi, notaris, hingga pajak-pajak. Besarnya total biaya bisa mencapai 5–10% dari harga rumah, di luar DP.
Maka dari itu, penting untuk:
- Bertanya detail ke pihak bank dan developer
- Meminta simulasi biaya lengkap
- Menyiapkan dana cadangan untuk biaya-biaya tidak terduga